UR賃貸の実情と攻略&必勝法 ~オトクな借り方/物件の探し方~

UR賃貸のメリット & 希望の部屋を部屋をゲッツするために

 

筆者は、東京都心のUR賃貸に数年居住した経験があります。
一般的な町の不動産屋さんを介した賃貸契約とは様々な面で違いがありました。
諸々あって、かなり込み入ったURの内情まで知ることができました。

以下の記事でお伝えしたいのは、UR賃貸のメリットと、希望の部屋をゲットするための攻略法です。

 

 

UR賃貸のメリットは?

 

まず、UR賃貸の公式サイトの各ページから、以下のような情報を読み取ることができます。

 

メリット①:物件の傾向

 

  1. 27都道府県に展開。
  2. 間取りが1LDK~と「世帯向けの物件」がほとんど。
  3. 綺麗で近代的な物件が多い。

賃料は相場相当かなと感じます。

『物件に何らかの難がある分賃料が格安』といったような掘り出し物はありません。

 

メリット②:礼金なし、仲介手数料なし、更新料なし、管理費なし

 

これは、一般の不動産屋さん、大家さんと取引するのに比べて、非常に大きなメリットです。

UR賃貸の人気が高い理由はここにあります。

 

メリット③:保証人なし、保証料なし

 

これも、一部の人にとっては代えがたいメリットです。

日本という国では、収入・勤め先・素行などがきっちりしている人に対して、賃貸契約の際に保証人を当たり前のように求める大家が大多数です。

本人に難がなくても、保証人を立てられないというだけの理由で希望の物件に入居できないというケースが多々あります。

 

メリット④:先着順受付であること

 

抽選制ではありません。

入居できるか否かは運次第ということではありません。

そして後述しますが、良い物件をゲットするための攻略法があります。

 

メリット⑤:原状回復負担区分が明確

 

これは退去時のメリットとなります。

通常の使用に伴う損耗等の復旧費用は、UR都市機構が負担します。

鍵交換費用、クリーニング費用も負担する必要がありません。

 

 

これらは、国のガイドライン※でも裁判例でも肯定されているルールです。

(※国土交通省『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(改訂版)』)

 

 

にもかかわらず、これらを一方的に賃借人の負担と決めつけ、当たり前のように敷金から差し引いてくる旧態然の大家が少なくないのです。

払わなくてもいいお金を取られるだけでなく、退去の時に気分悪い思いをするのは嫌ですね。

 

 

UR賃貸では、敷金はほぼそっくり戻ってくると思ってよいです。

 

メリット⑥:様々な割引制度

 

さらに、近居割、U35割、そのママ割、子育て割、LOVE得などお得な割引制度があります。

(※詳しくは、UR賃貸のWEBサイトを参照してください。)

 

メリット⑦:申込み資格が明確/公平性が担保されている

 

事前に申込み資格が分かっているのもありがたいです。

大家の好き嫌いやその日の機嫌でハネられる、審査落ちなんてことはないのです。

 

以上のとおり、公表情報だけからみても、一般の賃貸物件に比べて多大なメリットがあることが分かります。

 

 

【体験レポート】実際に申し込みしてみたら・・・

 

以下は、私が実際に物件に申し込み、契約をした経験から分かったことです。

 

もしこれらのことが、事前に分かっていたら、ずっとうまく立ち回れたと思います。つまり、UR賃貸の攻略法のヒントがここにあります。

 

物件は一瞬で埋まることが判明!

 

特に東京23区の中心から西側地域では、常に空き物件が少ない状態です。

WEBサイトにアップされた空き物件は、すぐさまに申し込みが入ります。

 

 

自宅や職場で検索して見つけた物件を内見させてもらおうと、支店に訪れたら、既に先客が申し込み済みなんてこともよくあります。

 

エリア毎に管轄(かんかつ)の支店がある!

 

物件はエリア毎に支店で管轄されています。支店は管轄外の物件にタッチできないので注意。

 

私は、新宿、渋谷を候補としていたため、新宿支店、渋谷支店を往き来することになりました。

申し込み、契約も、物件の管轄支店で行います。

 

内見の方法は2つ

 

内見方法は2つあります。

ひとつはURの支店の窓口で物件の内見を予約して、自分で見に行きます。

物件の管理事務所に行くと、職員が物件を案内してくれます。内見は原則1回とされています。

 

 

もう一つは、URの斡旋登録をしている不動産会社に依頼をかけ、上記の内見予約をワンストップでお願いする方法です。

時間がない、面倒な事が嫌い、という方は後者をお勧めします。

 

 

なお、URの斡旋業者として登録できる不動産会社は創業年数などの審査基準があるため、一定の信頼感がある不動産会社といえます。

 

申込・契約の流れ

 

『仮申し込み→内見→本申込→審査→契約』という流れです。

それぞれの段階の手続に期限があり、超過すると申し込み資格を失うので注意が必要です。

 

  1. ●仮申し込み→内見:1週間以内
  2. ●内見→本申込(支店で申込書記入と書類提出):内見期間終了後1週間以内
  3. ●契約(支払い):書類提出後1週間以内

 

審査は楽勝!

 

必要書類を提出して審査を受けますが、これが驚くほどに表面的な審査でした。

必要資格、必要書類の要件を満たしてさえいれば、100%審査に通ります。

そのように支店の人に言われました。

書類や申込者を疑って見ることが一切ないのです。

収入証明の数字は見るが裏は取らない。勤務先の在籍確認もなし。

 

 

一般の入居審査ではこうは行きません。

書類や申込者本人に不審な点がないか、目を光らせて審査されます。

収入や勤務先の裏を取ることもあるし、なんだか怪しい奴だ、挙動不審だという理由で落とされる場合もあります。

 

 

そういうわけで、UR賃貸に申し込んで、審査で落ちるというのはかなりのレアケースです。

物件に最初に仮申し込みを入れることができた時点で、ほぼその物件はゲットできたことになります。

 

デメリットはあるのか?

 

唯一のデメリットと考えられるのが、家賃滞納に対してまったく寛容さがないことです。

家賃を2ヶ月分滞納した時点で、ほぼ有無を言わさず契約解除、問答無用の追い出しを食らいます。

 

 

未納家賃の回収と追い出しのために、すぐに裁判を起こされます。

UR内部にその仕事を専門にする弁護士がいて、冷酷にルーチン・ワークのように滞納者を処分します。

 

 

一般の大家さんであれば、家賃滞納した事情を話して誠意を見せるなどすれば、ある程度寛容な対応をしてくれるケースもあるでしょう。

家賃を遅れず払うのが厳しそうだと思うなら、無理してUR賃貸に住むことをお勧めしません。

 

UR賃貸の攻略法

 

上記のメリットを「おさらい」しましょう。

 

  • ●物件の競争率が高いこと
  • ●早い者順であること
  • ●審査が形式的であること
  • ●各段階の手続に期限があること
  • ●仮申込は複数できないこと
  • ●内見は原則1回であること

 

・・・を念頭に置いて、うまく立ち回りましょう。

必要なのは、機動力と決断の早さです。

 

■STEP1-A(今すぐ住みたい場合)

希望のエリア、物件のスペック、予算、入居開始予定日を決める。物件に関して許容できる振れ幅を決めておく(相場感は本サイトの物件ページへ)。

 

  1. ●管轄支店を調べる
  2. ●入居開始日から逆算して、内見日(期間)を設定する
  3. ●必要書類を揃えておく(申込時・契約時の2段階あり)
  4. ●内見の準備(採寸道具、通信設備の条件確認など)
  5. ●すぐ引越しできるように準備

 

※仮申し込み・内見→(1週間)→本申込→(1週間)→契約(支払い)の期限は厳守

※鍵は契約書に書いた入居開始可能日以降にもらえる

※家賃発生は入居開始可能日から

 

■STEP:1-B(いい物件があれば入居したい場合)

  1. ●必要書類を揃えておく
  2. ●内見の準備(採寸道具、通信設備の条件確認など)
  3. ●すぐ引越しできるように常々準備しておく
  4. ●随時、物件を検索(並行して「予約代行」を使う )
  5. ●物件が見つかれば可能な限り早く管轄支店に行く(支店の閉店時間は大体17時~19時

 

■STEP:2-A

なるべく早い時間に支店に行く。担当者が付く。

支店にて希望条件で物件を検索。

見つかった空き物件から内見する候補を複数(その日回れるだけ)選ぶ。

 

 

第一希望の物件に仮申し込み、他の物件は抑えと考えて内見を申し込む。

その足で内見へ。

その日のうちに物件を回れるだけ回る。

 

 

申し込み物件を決める。

第一希望であればそのまま次のステップへ。

第一希望以外の物件であれば、その場ですぐ担当者に電話。

第一希望の仮申し込みを取り消して、その物件に仮申し込みする。

 

■STEP:2-B

支店にて希望物件に仮申し込み。

その足で内見へ。

ついでに他の物件を見て回ってもよい。

気に入れば、次のステップへ。

 

■STEP:3

必要書類、印鑑等を持って支店へ。

本申し込み。

 

■STEP:4

審査が通れば、必要書類、印鑑等を持って支店へ。

契約。

 

■STEP:5

入居開始可能日に、管理事務所等で鍵をもらう。

引越し、入居開始。

 

あまり大きな声では言えないけど・・・

 

UR都市機構は営利企業ではないので、一般の不動産屋さんと違って、手数料を取らないばかりか、営業成績を求められることもありません。

ですから、担当者には、この契約決めてやるみたいな動機が一切ありません。

申込者の気まぐれで成約しそうなのが流れても特段気にしません。

 

 

何を言いたいかお分かりでしょうか?

一般の不動産屋さんで本命の物件を探しつつ、UR賃貸で物件を抑えておいて(仮申込)、保険をかけることができるのです(最長2週間キープできる)

本命の物件に決まった場合は、「すみません、やっぱり契約やめます」と言えば、何のお咎めも受けません。

 

 

さて、結論として申し上げたいのは、UR賃貸は非常に好条件の賃貸契約を結ぶことができるので、お勧めであるということです。

そして、ワケありの人には超おススメです(家賃きちんと払えることが前提)。

 

 

一般的に大家から嫌われるような属性の人、例えば・・・・

保証人なし、高齢者、天涯孤独、病気持ち、水商売、クレジットカードに滞納履歴あり、金髪・タトゥー等見た目に問題あり、非正規雇用、勤務先在籍確認できない、挙動不審・コミュ障、人種・宗教、自営業者・個人事業主

・・・な人にも分け隔てなく入居のチャンスが与えられています。

 

 

本人確認書類と住民票さえきちんと提出できればOKです。

本文を読んだ皆様が良い物件に巡り合わせることをお祈りいたします。

 

不動産会社からのアドバイス①:不動産会社を活用してURを契約する

さて、UR公共賃貸物件の魅力をここまで述べさせていただきました。

本文中ではURの原則にそった「物件検索→内見→審査→契約」の流れを記載しています。

 

しかし、「内見方法は2つ」の部分に記載したように実際にはUR管轄支店に自らが出向くまでもなく、UR賃貸に住む方法があります。

実は、地域密着型の不動産会社の中にもUR(都市機構)から許可を受けて斡旋指定業者となり、URの代理店機能を果たしている会社があります。

 

この公共賃貸専門サイトでお薦めしている『不動産会社・わくわく不動産(世田谷区)』ももちろん、URから許可を得た斡旋指定業者です。

URの斡旋指定業者になる為には、不動産会社として免許を受けてからの創業年数など、URの審査を通過する必要がある為、一定の信頼感、安心感を潜在的に持っていると判断してよいでしょう。

 

では、次は斡旋指定業者を使う場合のメリットとデメリットを見てみましょう。

 

不動産会社からのアドバイス②:不動産会社活用のメリットは?

本文中にもあったように、URは物件によって管轄の支店が決まっています。

例えば「URのA物件とB物件を見たい」時にA物件はUR新宿支店管轄で、B物件はUR渋谷支店管轄という事も当然にあります。

 

その場合、もし自ら鍵や内見の手配を行う場合には、それぞれの支店に自らセッティングをする必要があります。

しかしUR斡旋指定業者であれば、その地域の不動産会社ですのでA物件の鍵手配も、B物件の鍵手配もワンストップでお願いする事が出来ます

 

鍵の手配や内見の手配は不動産会社として基本的な業務ですので、URの支店それぞれにアポをとりスムーズに準備をしてくれて、あなたはその内見を待つだけという非常に大きなメリットがあります。

 

忙しい方や、面倒な事が嫌いなあなたは、URの支店を窓口にするよりも、代理店機能を持つUR斡旋指定業者を窓口にした方が良いでしょう。

 

また、URの支店スタッフ(都市公団職員)よりも、地域の不動産会社である斡旋指定業者の方がエリア特性を熟知している可能性が高く、UR物件の管理人さんとの距離感も近い場合があります。

 

日常業務で様々な物件を内見している地域の不動産会社の率直な意見を聞けるのも、大きなメリットになってくるのではないでしょうか。

 

不動産会社からのアドバイス③:不動産会社活用のデメリットは?

それでは、URの支店ではなく斡旋業者を使うデメリットはあるのでしょうか?

 

率直に言えばデメリットは「無い」と思います。

通常、代理店経由のビジネスの場合は手数料、中間マージンなどが懸念されるところですが、URにおける代理店(不動産会社)経由の申込でも「礼金なし、仲介手数料なし、更新料なし、保証人なし」の4大メリットを100%あなたは受ける事が出来ます

 

「じゃあ・・・、代理店である斡旋指定業者は商売になるの?」と感じるあなたは、さすがに鋭いです。

 

しかし安心してください。

民間と民間(民民)の仕事であれば中間マージンが気になるところですが、URは公団が運営している為、物件を探しているあなたはには中間マージンを被せる(かぶせる)ことなく、斡旋業者(不動産会社)にはちゃんと公団(公費)からフィー(手数料収入)が入る仕組みになっています。

 

都市公団としてもURを広く知ってもらい、とにかく「物件を運営していく」事にフォーカスしている雰囲気が見て取れますね。

 

このように、斡旋業者(不動産会社)を窓口にすることは「メリットが多く、デメリットが実質ない」ため、この公共賃貸ラボでは、地域特性や物件の周辺状況を知り尽くした地域の斡旋指定業者を窓口にする事をお勧めしています。

 

 

追記:違法民泊について

斡旋業者である民間の不動産会社を窓口にすることで、違法民泊などで問題となっているURの生の情報も聞けるかもしれません。

違法民泊は、ごみ、騒音、モラル、など治安に関わる問題も多くを抱えているのはあなたもニュースでご覧になっている事と思います。

 

UR支店はUR物件のみしか紹介できませんので、本音として言いにくい部分も、UR以外の物件も紹介できる斡旋業者は本音で語ってくれるかもしれません。

 

実は、民間の斡旋業者(不動産会社)からしても、UR物件をあなたに推奨する事は「礼金なし、仲介手数料なし、更新料なし、保証人なし」のメリットがあるので、決めやすい物件です。

 

しかし、URはファミリータイプの物件が多いため、「治安」というキーワードは気にしたい方も多いはずです。

むしろ決めやすいUR物件であっても、住んでからの環境を想像して、警鐘を鳴らしてくれるフラットな立ち位置の斡旋業者の存在意義は大きいと当該ラボでは考えています。

 

【おわり】

 

 - UR新聞

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